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2018年1-7月中國房地產企業新增土地貨值TOP100

  • 發布時間:2018-08-02

榜·單·解·讀

  2018年1-7月,土地市場爭奪維持強者恒強局麵,銷售前十房企拿地貨值占百強集中度為54%。TOP30房企中,旭輝、中南、中梁等企業仍在積極拿地、擴充土儲。區域投資來看,基於板塊輪動在低能級城市間持續進行,前7月房企新增土儲6成位於三四線,二線城市則以上半年較為火熱中西部為主。短期來看,隨著中央對“去杠杆”柔性處理,短期行業資金緊缺的預期有所緩和,但長遠來看,“去杠杆”大趨勢未變、行業格局分化的本質未變,因此,房企投資布局上應警惕和回避非理性過熱三四線。 


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  銷售TOP10新增貨值占比超5成

  從前7月各梯隊房企的銷售和新增貨值來看,延續此前企業分化和強者恒強的局麵。其中TOP10房企優勢明顯,規模效應持續發酵。前七月銷售top10房企新增貨值在百強占比達到54%,高出其銷售金額占比11個百分點,土儲上領先的優勢成為未來衝擊萬億、3000億的重要籌碼。TOP20-100各梯隊新增土儲集中度均小於銷售,其中50強開外的房企差距較大,生存空間進一步遭受擠壓。

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  中南、旭輝等企業拿地金額同比翻一番

  雖然受限於資金緊缺,整體拿地節奏較2017年有所放緩,但仍有部分企業在積極拿地, TOP30企業尤為明顯。典型的如旭輝、中南、中梁、正榮等,2018年前7月拿地金額同比漲幅均超過100%,迅速增加投資力度鞏固和衝擊更高的規模成共識,在行業高周轉的模式帶動下,這些企業都是衝擊前十的有力爭奪者。

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  和昌、卓越、中駿等表現亮眼

  從前7月的拿地銷售比也可見一斑。旭輝、中南、中梁等企業排名靠前,一方麵快速疊加土儲優勢,另一方麵如中梁等土儲較少的企業通過補充土儲,來衝擊更高規模。值得注意的是,和昌、卓越、中駿等企業今年表現亮眼,拿地銷售比領先百強,且土儲相對充足。尤其是卓越和中駿,拿地銷售比逐年攀升,投資相對積極,土儲充裕的情況下,未來1-2年內衝擊千億問題不大。

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  長三角三四線、中西部二線受關注

  截止到7月末,房企拿地重心依舊在三四線城市,目前棚改熱度仍然延續使得多數房企對三四線短期走勢看高一線。數據顯示,前7月TOP100在三四線新增拿地建麵占比達到60%,比二線城市高出24個百分點。一線由於供地較少、條件苛刻,上半年鮮有房企拿地,成交建麵占比僅2%。


  區域來看,長三角的三四線更受房企關注。從新增土儲建麵TOP10城市來看,一半城市位於長三角,且均是環核心城市周邊三四線。盡管三四線熱度並未衰退,但政策不斷調整的預期下,對於投資拿地而言,收縮戰線到需求充足、經濟良好的核心三四線風險相對較小。

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  二線城市中,房企在政策相對寬鬆、市場較熱的中西部如重慶、鄭州、昆明等城市拿地較多。中西部城市在二線中新增土儲建麵占比近6成,遙遙領先其他區域。預計短期中西部高熱的勢頭不會降溫,去杠杆柔性處理和一帶一路的大方針下,中西部仍然是房企戰略布局的重心。

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  警惕和回避非理性過熱三四線

  國常會最新基調來看,堅持不搞“大水漫灌”式強刺激,積極財政政策要更加積極,要穩健貨幣政策鬆緊適度,短期內改善了企業資金緊缺的預期,但去杠杆的趨勢未變、行業分化的局麵也不會改變,適當放緩投資節奏是大概率事件。

  隨著三四線去庫存接近尾聲,建立長效機製腳步加快,房企投資布局需更加謹慎,全麵覆蓋三四線的策略需要根據市場變化及時調整,警惕和回避因短期炒作導致市場非理性過熱的三四線,在把握中西部城市輪動機會的同時,適當關注東部二線城市回調帶來的底部機遇。